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二手转让:一是根据过户材料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款

发表于 2016-11-19 09:14:25 |显示全部楼层


一、2016二手房交易注意事项之房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、2016二手房交易注意事项之土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。三、2016二手房交易注意事项之房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其*押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以*押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。四、2016二手房交易注意事项之交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多人利用从而引起较多纠纷。五、2016二手房交易注意事项之福利房屋是否房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。六、2015二手房交易注意事项之市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。七、2016二手房交易注意事项之物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。八、2016二手房交易注意事项之单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起单位的权益。九、2016二手房交易注意事项之中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
十年的老朋友,关系一直很好,但因为一套房屋的过户问题,“友谊的小船”说翻就翻了,不但过户没谈拢,两人还扭打在一起。经过调解,两人最终握手言和。日前,某市接到报警,称在该市永泰家园某宾馆内有人打架,迅速赶到现场将双方劝开。原来,发生争执进而相向的陈某和戴某是十年的老友。前段时间,陈某意欲购买一套二手房,正巧戴某的一套房屋在对外出售,两人一拍即合,很快谈好了买卖事宜。随后,陈某便将房款70万元支付给了戴某。然而收到房款后,戴某却突然不愿意过户了。陈某多次催促无果,气晕了头的他用油漆泼在了戴某经营的宾馆内。后双方在激烈争吵中,竟拉扯厮打起来。在调解过程中,戴某说出了房屋没有及时过户的真实原因。原来戴某生意没有资金周转,先挪用了陈某支付的房款拿来作为生意的资金周转,却未用作于房款交付房屋的贷款,导致现在房屋贷款未还清不能过户。陈某则要求把戴某的轿车扣下,以防戴某不愿过户房屋,双方第一次调解在激烈的争吵中无果。11月14日,又将双方约到调解室进行再次调解。戴某最终表示愿意拿自己另一处房屋与陈某签订房屋抵押合同,若原来的房子未能过户给陈某,则将该处房屋抵押给陈某,陈某也同意了这个意见,双方最终达成协议。
房产过户手续的主要程序及注意事项:一、办理房产过户手续所需要的文件资料卖方所需文件:1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。买方所需文件:1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴纳证明。二、办理房产过户手续所需要的时间过户之后,房产即登记在买方名下,但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关,时间也不一样,一般在7个工作日左右,其中海淀区建委最快,只需一天时间,有些房屋需要到市建委办理土地证,则全部办证时间需要40天左右。三、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续,法律可以委托他人代为办理,卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书,买方可以手写一份委托书,写明委托权限和时间,可以不办理公证手续。四、在建委办理了过户手续,却迟迟拿不到房产证怎么办?在极特殊情况下,买卖双方在建委正常办理了房产过户手续,但买方在的时间却领不到房产证,这时买方必须高度,应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据,延迟一段时间发证,这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况,应当立即采取司法手段切实自己的利益。实践中绝大多数延迟发证,是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。五、房产过户后由银行放款,不需要买方另行授权以贷款方式支付房款,银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面,即一旦办完过户,银行又因故放款,房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上,这种情况是不会出现的,这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权,就可以将房款直接放至房主的账户内,银行在这里起到一种保障作用,买卖双方的利益。银行放款有两种模式,一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项证书)放款。第二种模式更快捷方便,但需要机构提供才能操作。六、政策性住房如经济适用房和房改房中央产房在办理过户手续时有一些性,不满足条件不能办理过户手续。买卖双方需要提前沟通情况,切实消除过户障碍,防止一切手续办完才发现不能办理过户,给双方带来巨大损失。七、现行政策满两年的普通住房可以免营业税,满五年可以免所得税。有些当事人为节省一些费用,约定数年后再办理房产过户手续。这种做法危害极大,一旦出现纠纷,,不应提倡,不要因小失大。当然如果买卖双方有深厚的亲友关系除外。

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